Vous vendez un bien immobilier.
Plusieurs modalités sont envisageables.
La vente en direct,
La vente par l’intermédiaire d’une entremise,
La vente par délégation
Selon la formule, le vendeur est ou non lié par l’acceptation inconditionnelle de l’acquéreur.
Le principe dégagé par l’article 1113 du code civil tel que modifié par l’ordonnance du 10 février 2016, est que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».
Pour les ventes simples qui ne requièrent pas de formalités particulières, en application de l’article 1583 du code civil (en vigueur depuis le 16 mars 1804), « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé », le transfert de propriété s’opère alors solo consensu.
Parfaitement adaptée à la plupart des ventes mobilières, cette disposition ne sied pas aux ventes complexes et en particulier aux ventes immobilières qui ne sont pas immédiatement translatives de propriété.
La raison en est notamment la recherche de la publicité des actes et la protection des prérogatives de l’Etat. L’intervention d’un officier ministériel est alors la condition sine qua non de la réalisation de la vente.
En matière immobilière, l’acceptation de l’offre aux conditions du vendeur peut-elle être refusée par ce dernier ?
L’acceptation d’une offre précise et ferme suffit-elle ?
Qu’advient-il en cas de concours d’acceptation de l’offre, lorsque plusieurs candidats acquéreurs formulent l’acceptation de l’offre de façon quasi-simultanée ?
En théorie, dans l’hypothèse d’offres de vente et d’achat précises et inconditionnelles, la première offre au prix doit être prioritaire par application des articles 1114 et 1121 du code civil.
Tel est le cas du vendeur qui formule publiquement une offre de vente directe dans les conditions précitées (pollicitation).
Le vendeur qui ne souhaite pas être lié par l’acceptation du candidat acquéreur peut signaler dans l’offre même qu’il ne formule qu’une proposition de pourparlers ou bien qu’il émet une offre soumise à conditions.
Le vendeur peut également recourir aux services d’un intermédiaire.
I. Les deux types de mandats envisageables.
1. Le mandat d’entremise
Dans le cadre de ce mandat, le vendeur n’est pas lié par la première offre satisfaisante remise à l’intermédiaire.
Il conserve la possibilité de choisir l’acquéreur après étude des offres qui lui auront été remises.
Un mandat de vente exclusif confié à un agent immobilier est, sauf clause contraire, un mandat d’entremise. (Cass.Civ. 1ère, 5-02-2020 n° 18-26808)
« Sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ».
Les actes de l’agent immobilier ne peuvent engager le vendeur que sur délégation expresse du pouvoir de conclure la vente et de signer au nom du vendeur.
Une clause du mandat engageant le vendeur à signer toute promesse de vente au prix du mandat relève de l’entremise et n’engage pas le vendeur dans la vente. (Cass. Civ. 3ème 12-04-2021, n°10-28637)
« viole les articles 1 et 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 al.3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente, retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente au prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ».
De même, le compromis rédigé par l’agent immobilier et signé par l’acquéreur n’engage pas le vendeur qui ne l’a pas signé. (Cass. Civ. 1ère, 27-06-2006, n°04-20693)
Le vendeur qui accepte une offre présentée par l’intermédiaire, est lié et ne peut vendre à un tiers. (Cass. Civ. 3ème, 24-06-2021, n°20-16761)
Enfin, en cas de concours d’une offre d’achat inconditionnelle faite à l’agence et d’une offre faite au vendeur, ce dernier est engagé par l’offre qu’il a directement reçue. (Cass. Civ. 3ème, 26-02-2013, n°11-18552).
2. Le mandat de représentation
S’il s’agit d’un mandat de représentation, avec délégation du pouvoir d’aliéner le bien, le vendeur est lié par la première offre de prix.
Toutefois, le mandat doit être inconditionnel. (Cass. Civ. 3ème, 8-11-2018, n°17-22660)
II. L'offre
1. La rétractation de l'offre
L’offre peut être rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son bénéficiaire (Art. 1115 C.Civ.)
L’offre acceptée ne peut plus être révoquée que du fait d’un vice du consentement.
Une offre émise avec un délai d’option et réceptionnée par son destinataire ne peut être rétractée avant expiration du délai d’option.
En l’absence de délai, l’offre doit être maintenue jusqu’à l’expiration d’un délai raisonnable.
Il peut néanmoins être prévue dans l’offre qu’elle sera rétractable à tout moment.
En cas de révocation fautive de l’offre, l’offrant engage sa responsabilité extracontractuelle, pas question par conséquent de vente forcée. (Art. 1116 C. Civ.)
2. La caducité de l’offre
L’offre est caduque à l’expiration d’un délai fixé par son auteur ou à l’expiration d’un délai raisonnable.
Elle est également caduque, en application de l’article 1117 du Code Civil, en cas d’incapacité ou de décès de l’auteur, comme du destinataire de l’offre.
Que faire en cas de concours d’offres,
Le conflit ne peut survenir qu’en cas de vente directe ou par l’intermédiaire d’un mandat de représentation.
Le vendeur qui agit sans intermédiation est, sauf clause contraire expresse, lié par la première acceptation inconditionnelle de son offre.
L’administration de la preuve se fait par écrit.
L’écrit consiste soit en un récépissé de remise de l’offre, soit en un mail avec accusé de lecture.
L’offre d’acceptation doit être suffisamment précise pour être opposable.
Au minimum, l’offre doit comporter l’adresse du bien, sa description, le prix, les coordonnées complètes de l’auteur de l’offre, une date et la signature de l’auteur de l’offre.
Cet écrit peut être complété par l’adjonction d’échanges de mails ou de SMS relatifs aux dates et heures de visites du bien objet de l’offre, ou bien encore d’attestations de témoins présents lors des visites du bien.
III. Faut-il aller au conflit
Deux possibilités de recours judiciaires existent, soit la vente forcée, soit l’indemnisation du préjudice par l’octroi de dommages-intérêts.
La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Tout dépend de la formulation de l’offre ainsi que de la formulation de l’acceptation de l’offre.
L’interprétation des volontés peut être plus ou moins complexe.
Ainsi, la clause selon laquelle le vendeur qui émet une offre en la subordonnant à la validation par une acceptation des acquéreurs dans un délai donné est lié pour le délai convenu.
Lorsque la vente est parfaite par échange des consentements sur les termes d’une offre complète, claire et inconditionnelle, le vendeur ne peut plus se rétracter.
Il en va ainsi lorsque marque son accord au bas d’une lettre d’intention d’achat (Cass. Civ. 3ème, 29-09-2016 n°14-26.674).
En revanche, lorsque le vendeur répond à une offre d’achat en employant le conditionnel, certains aspects essentiels du contrat n’ayant pas été agréés par le vendeur, l’échange des consentements n’existe pas et l’acquéreur ne peut poursuivre la vente forcée. (Civ.3ème, 16-11-2017 n°15-12.268)
De même, lorsque les parties ont entendu subordonner la rencontre des volontés à la conclusion d’un avant-contrat, la vente n’existe pas et les parties sont réputées n’avoir pas dépassé le stade des pourparlers (Cass. Civ. 3ème, 27 juin 2019, n°18-15.863).
Comme le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation, l’acquéreur est en mesure de poursuivre la vente judiciaire du bien.
Le vendeur peut être contraint à réitérer sous astreinte.
Le jugement peut encore constater la vente.
La décision fera l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques.
En cas de difficultés, n’attendez plus pour faire réaliser une étude des documents contractuels relatifs à la cession ou à l’acquisition d’un bien immobilier.
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